Inversión Inmobiliaria

Compra sobre planos

Me parece un riesgo muy grande y estos son mis argumentos:

Puede pasar que la constructora nunca te entregue el proyecto, tengan problemas financieros. Que el dueño de la constructora se divorcie y el proyecto entre en un problema legal por separación de bienes, cesiones o algo similar.
Generalmente cuando la constructora se demora en entregarte el apto, no pasa nada, firmaste que eso podría pasar y no te dan una compensación. Pero si uno es el que se demora con una cuota, vienen intereses de mora, sanciones, etc.
Tienes que pagar un valor inicial y cuotas altas por varios años sin recibir nada a cambio (en teoría la valorización), es un costo de oportunidad de tener esa plata rentando en otra cosa. La constructora es la que trabaja tu plata.
Los precios son fijos, sólo te hacen algunos descuentos si pagas en uno o varios contados. Pero el total rara vez se puede negociar.
Si desistes del negocio, luego para ceder el derecho es un problema el hp, te ponen trabas y multas o costos adicionales si quieres hacer eso.
Siempre se compra esperando una valorización, pero eso no está asegurado. Aunque no es muy común, ha pasado de construcciones que al terminar no se valorizan, por el sector o cualquier otra razón.
Si compraste pensando en arrendar o vender, en el momento en el que entregan una unidad residencial por ejemplo, vas a tener un montón de competencia, inclusive de la misma constructora que deja aptos de ganancia y luego tendrán mejor margen. Habrá mayor oferta para venta o arriendo, eso bajaría el precio.
Los problemas de construcción, ya se ha visto el caso de constructoras con más de 30 años en el mercado y que se le caen los edificios por mal cálculo de terreno, vigas o materiales defectuosos.
La incertidumbre. con las tasas de interés, haces el negocio hoy, pero en 3 años que vas a sacar el crédito está mucho más caro.

Las ventajas que considero de ese modelo:

Compras para estrenar
Tienes mayor plazo para la inicial
Posible valorización

Costos de tener un inmueble

Gastos anuales de mantenimiento, reparaciones similares (Humedades, tubos rotos, cerrajeria): medio canon mensual
Gastos anuales de canon administración (14% del canon de arrendamiento). Tener en cuenta que algunas unidades cobran cuota extraordinaria de administración.
Impuesto predial anual : (60% del canon mensual)
Vacancia anual (siempre habrá algún apartamento no ocupado, en promedio u apartamento se demora 3-4 meses en arrendar, entonces se asume que cada apartamento estará vacante medio mes al año)
Imprevistos: 1% del canon mensual
Cobro por obras de valorización en ciudades como Cali
Seguro para el inmueble (0.1% del valor del inmueble)

Tener en cuenta las cuotas extraordinarias de administración.

¿Qué puedo revisar físicamente en un inmueble antes de hacer un negocio con él? (Comprar, arrendar)

Desde luego siempre será buena idea tener el acompañamiento de un experto a la hora de hacer un peritaje sobre un inmueble pero sabemos que es casi que imposible realizar este procedimiento sobre cada uno de los inmuebles que visitamos. Ya sea por falta de tiempo, costos elevados o bien porque con unas pruebas preliminares podemos verificar de forma superficial el estado del inmueble entonces sugerimos hacer lo siguiente:

Revisar las puertas y ventanas para que todas cierren bien y funcionen.
Abrir la llave del gas y que no huela a gas en la casa.
Revisar el enchape de las baldosas. (No revisar una por una, pero uno se da cuenta cuando una esta hueca con un golpecito).
Confirmar que el piso se encuentre nivelado, especialmente el de los baños, que toda el agua salga y no hayan charcos.
Verificar que la presión del agua, gas, las instalaciones eléctricas.
Verificar la facilidad de conexiones para servicios de telecomunicaciones (televisión, teléfono e internet).
Verificar que funcionen correctamente los grifos, los sanitarios y desagües. De igual forma, enchufes e interruptores.
Comprobar el estado de la pintura y detalles que hayas solicitado. No debe haber grietas ni humedad.
Llevar algun bombillo en caso de tenerlos.
Probar todos los cajones y divisiones de las duchas.
Que tengan los planos arquitectónicos, hídricos y eléctricos.
Notar si tiene humedades porque esto es importante. Sería muy costoso en caso de tener que romper los pisos o paredes para arreglar o cambiar tuberías.
También que el techo no tenga daños o fugas y goteras, cambiar un techo es costoso.
Igualmente revisar el estado de los baños y la cocina. Que los lavamanos, lavaplatos, cocina integral, inodoros, etc, estén en buen estado.
Si te gusta el inmueble y el apto se ve muy antiguo o deteriorado es recomendable pagar por un peritaje especializado que te dice las cosas que habría que arreglar y el costo aproximado.
Solicitar al propietario las actas de las últimas asambleas de propietarios para saber cuales han sido los temas discutidos (humedades, problemas de linderos, etc).
Revisar en la SIC Consultas de radicación Constructora. Esto para tener el registro de quejas que han interpuesto otros compradores.

Y también ir en época de temblores. Tratar de ir en época de lluvias. Buscar la forma tambien de pasar fuera de horario laboral. Ir al sector un fin de semana en la noche. En lo posible hablar con alguien que viva en el mismo edificio o sector

¿Qué debo tener en cuenta antes de comprar?

Evita al máximo entregar información de tu residencia actual, salvo cuando ya estés decido por una vivienda y tengas alguna referencia de quien la vende.
Luego es importante hacer un estudio de títulos para validar que sea de buena procedencia.
- Solicitar las matriculas inmobiliarias para que usted mismo descargue los certificados de tradición de todos los inmuebles que se vayan a comprar (por ejemplo: el apartamento, el parqueadero, la bodega, etc). Estos certificados de tradición se consiguen en la página web de la Superintendencia de notariado y registro (https://www.supernotariado.gov.co/). Corrobore que quién le está vendiendo es quién aparece este certificado.
- Revisar que no se tengan embargos, hipotecas, leasings, afectación familiar o cualquier otro elemento que bloquee la venta como que el inmueble haya sido adquirido con subsidios. Aunque muchos de estos se pueden resolver, es mejor asesorarse antes de realizar alguna operación de compra venta para no cometer errores que puedan afectar el patrimonio o su tiempo.
- Revisar las escrituras. El certificado de tradición tiene información del número de la escritura y la notaría en la que se encuentra.
Revisar que la persona que esta vendiendo no esté señalada en las base de datos de la Policia, Procuraduria, Contraloria o que tenga procesos (o incluso haya tenido) en la rama judicial. Esto se logra buscando el número de la cédula en las bases de datos antes mencionadas. El número de cédula puede ser obteniendo tambien del certificado de tradición.
Revisar que no se tengan deudas por conceptos de predial, servicios, administración, valorización. Solicitar paz y salvos de todos estos.
Tenga en cuenta el costo de la administración. Nadie quiere pagar un arriendo en forma de este cobro.
De la misma forma el costo de los servicios públicos y el predial.
Vacancia de los apartamentos: Qué tantos apartamentos alrededor, en el edificio, en el conjunto o en el sector se encuentran vacios.
Sistema constructivo
Es tambien importante revisar las noticias y rumores del conjunto o lugar en el que piensa comprar puesto a que pueden revelar las razones por las cuales estan vendiendo el inmueble.
Cercania con sitios de interes: Colegios, supermercados, Centros comerciales
Ubicación
Vias de acceso peatonal y vehicular
Valorización
Si incluye parqueadero (¿cuantos?), bodega
Parqueadero de visitantes
Areas verdes y amenidades
Shut basura
Qué empresas de televisión, internet entran a ese conjunto, edificio o sector. Sobretodo si tienen fibra óptica
Si cuenta con gas domiciliario
La iluminación
Costo del arriendo
Estrato
Si el edificio tiene ascensor
buscar en google noticias del edificio o la zona
Que tenga conexión a gas domiciliario
Un punto para secar ropa o que sea iluminado y areado. (En su defecto un punto de gas para la secadora)
Baños con ventilación
Solicitar al propietario las actas de las últimas asambleas de propietarios para saber cuales han sido los temas discutidos (humedades, problemas de linderos, etc).

Consideraciones al comprar o habitar en primer piso o último piso

Para los últimos pisos

Desventajas

A veces tienen problemas de humedad y filtraciones en fachadas, techos y cubiertas.

Para los primeros pisos:

Desventajas:

A veces son los que peor la llevan cuando hay problemas de desagües o de inundaciones (dependiendo de la unidad). Y aunque si bien en cierto que si está en un conjunto residencial supongo que la administración tiene que hacerse cargo de esos arreglos así toque pedir cuotas extras para todos los propietarios, los arreglos pueden tardar o no hacerse.
El ruido que viene de la calle
Privacidad

Ventajas:

Que es accesible para personas de movilidad reducida
Suelen ser ligeramente más baratos

Pisos intermedios

Revisar que si se encuentra debajo de un balcón o una terraza, no tenga problemas de humedad y filtraciones en fachadas, techos y cubiertas.

Créditos

Si necesita apalancamiento puede revisar

Créditos

Transferencias

Si necesita realizar la transferencia de grandes sumas de dinero (mayores a 30 millones COP) puede hacer uso de un cheque de gerencia. Esto brinda seguridad tanto para usted como para el vendedor. El costo varia de acuerdo a los bancos, en Colpatria el costo es de $27.000 COP (2023), para Bancolombia es de $45.000 COP (2023). Mientras que en Davivienda es gratuito debido a la LEY 2009 DEL 27 DICIEMBRE DE 2019 - SERVICIOS GRATUITOS POR PAGO DE CUOTA DE MANEJO CUENTA AHORROS (Aplica únicamente para Cuenta Móvil).

Inmobiliarias

Como todo en la vida hay riesgos, pero ese no es el mayor riesgo, es realmente un arrendatario que no pague , destruya y deje altas deudas de servicios públicos, aún peor que ya con posesión física del inmueble intente apoderarse del mismo y sacarlo es un doloroso proceso judicial de lanzamiento a través del cual si no están bien asesorados y manejan bien el caso no sólo será largo tiempo sino de cuantiosas pérdidas pues la mayoría de lo que los dueños hacen (y los inquilinos ratas hacen..) es dejar de cobrar cosas o hacer descuentos grandes para poder sacar al inquilino. Tienes experiencia o apoyo legal para preparación de los contratos? Tienes disponibilidad para lidiar con cosas de mantenimiento y solicitudes de los inquilinos?
Es mejor cambiar inquilinos cada 3 años, con el fin de ajustar el arriendo de acuerdo al mercado y no de acuerdo a la inflación. Cierto muy cierto el tema de inflación pues el valor del arriendo se desfasa versus la inflación real pero los inquilinos también tienen derechos a respetar. Es una buena propuesta pero tiene un truco, la ley solo permite 4 causales para pedir el inmueble al inquilino (ley de vivienda) si no haces bien el contrato o no te entiendes la ley el inquilino puede pedir resarcimiento económico y cobrarte una onerosa multa. Aparte debe tener en cuenta que a menos que lo arriendes tú mismo y ya tengas el siguiente inquilino listo para pasarse, los inmuebles no se arriendan de la noche a la mañana. En ciudades grandes (revisa Metro cuadrado para análisis de ese tipo) un inmueble tarda mínimo 3 meses en que alguien lo tome en arriendo lo cual quiere decir que en al menos 3 meses no recibirás el canon de arrendamiento, tendrás que pagar administración y las tarifas básicas de servicios públicos y ese dinero no se va a recuperar con el aumento de arriendo que ganaste al cambiar de inquilino a menos que sea muy muy grande ese aumento, las matemáticas las puedes hacer, puede ser que ganes puede que pierdas . Una opción que yo he usado y me ha funcionado es negociar con el inquilino un aumento por encima de la ley o extemporáneo para compensar el costo de inflación o de lo contrario se le pide el inmueble con los riesgos de costos por vacancia del mismo
Es bueno comprar un seguro de arriendos en caso de que tengas inquilinos problemáticos . Si, eso siempre se debe hacer. Pero si se hace con agenda inmobiliaria eso se hace con ellos, si lo haces tu solo debes eso tiene su trámite y se hace con los papeles del inquilino así que el tiempo empieza a correr pues las aseguradoras hacen un estudio de asegurabilidad. Las inmobiliarias se encargan de todo a cambio de tu dinero (8% del canon mensual en general)
Sugiero que le digas explicitamente a la agencia que nunca de tus datos personales a los inquilinos, para eso les pagas. Eso no es necesario, el trabajo de las inmobiliarias es precisamente ser intermediario con el inquilino, y actuar en tu representación. De hecho, los contratos de administración inmobiliaria estipulan que el propietario NO tendrá contacto con los inquilinos por ninguna vía.
Pide que la agencia haga un inventario de check-in y check-out para ver el estado del apartamento antes y después del inquilino. Y lo mismo hazlo con la agencia, para tener registro sobre como le entregas el lugar a ellos. Siempre con fotos y video. Eso es parte del contrato con la inmobiliaria y debe ser hecho siempre, si lo haces por tu cuenta con mayor razón, incluso debes notariar eso… Aunque no soy arrendador, mis colegas han tenido sus mayores problemas con las agencias y no con los inquilinos. No se si sea mejor saltarselas. Es lógico que el problema sea con las inmobiliarias y no con los inquilinos pues el propietario jamás tiene contacto con el inquilino., Lo que hay que conseguir es una inmobiliaria de reputación Saltarse las inmobiliarias es perfectamente viable y funciona bien si los inquilinos son correctos: pues ellos (los inquilinos) saben que cuando hay inmobiliaria de por medio con abogados que mueven procesos en juzgados , embargan cuentas etc no se ponen con juegos y cumplen sus obligaciones. Negociar directo tiene menor costo pero representa algunos riesgos si no pagan, si te destruyen el inmueble o si quedan debiendo servicios públicos, si necesitas sacarlos etc La decisión hay que pensarla bien, no hay decisión perfecta pero si de menor riesgo pero mayor costo (inmobiliarias) o de mayor desgaste y riesgo y menor costos (directo con o sin seguro de arrendamiento..)

Impuestos a la hora de escriturar

Impuestos compra inmueble

Flipping

Adquirir un inmueble con la finalidad de realizar mejoras y venderlo a un costo mayor obteniendo una ganancia.